Polityka egzekwowania terminowej zapłaty należności czynszowych
W ramach egzekwowania należności Spółka na bieżąco analizuje ich poziom oraz stosuje prawne procedury windykacyjne określone w ustawie z dnia 21.06.2001 r. „o ochronie praw lokatorów i o zmianie kodeksu cywilnego” z póż. zmn.
Wprowadza się tekst jednolity Regulaminu postępowania przy prowadzeniu czynności windykacyjnych należności Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Motława” Sp. z o. o. oraz postępowania przy prowadzeniu czynności podejmowanych w celu opróżnienia lokalu obowiązującego od dnia 11.09.2020 r. z uwzględnieniem:
1. zmian wprowadzonych Aneksem z dnia 07.01.2021 r. do Regulaminu postępowania przy prowadzeniu czynności windykacyjnych należności Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Motława” Sp. z o. o. oraz postępowania przy prowadzeniu czynności podejmowanych w celu opróżnienia lokalu,
2. zmian wprowadzonych do Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172 z późn. zm.).
REGULAMIN POSTĘPOWANIA PRZY PROWADZENIU CZYNNOŚCI WINDYKACYJNYCH NALEŻNOŚCI TOWARZYSTWA BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO „MOTŁAWA” SP. Z O. O. ORAZ POSTĘPOWANIA PRZY PROWADZENIU CZYNNOŚCI PODEJMOWANYCH W CELU OPRÓŻNIENIA LOKALU
I. POSTANOWIENIA OGÓLNE
§ 1
1. Ilekroć w regulaminie jest mowa o:
1.1. właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
1.2. dłużniku - rozumie się przez to osobę/podmiot, który posiada wymagalne zobowiązanie wobec Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Motława” Sp. z o.o. wynikające
z nieterminowego regulowania zobowiązań wobec Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Motława” Sp. z o.o. lub nie regulowania zobowiązań;
1.3. opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu gazu, wody wraz z odprowadzeniem ścieków, ciepła na potrzeby podgrzania zimnej wody oraz ogrzewania, wywóz odpadów.
2. Regulamin określa zasady i tryb postępowania w Towarzystwie Budownictwa Społecznego Motława Spółka z o.o. [ Spółka ] w przypadku wystąpienia zaległości w zapłacie:
2.1. czynszu najmu i opłat niezależnych od właściciela,
2.2. czynszu dzierżawnego i opłat wynikających z umowy dzierżawy,
2.3. odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, garaży oraz gruntu,
2.4. odsetek z tytułu opóźnienia w zapłacie należności wskazanych w punktach 2.1 – 2.3 wyżej.
3. Regulamin określa zasady postępowania przy prowadzeniu czynności podejmowanych w celu wyegzekwowania opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego oraz wydania lokalu użytkowego, garaży, gruntu przez korzystających z nich bez tytułu prawnego.
II. TRYB POSTĘPOWANIA WINDYKACYJNEGO WOBEC DŁUŻNIKÓW
SPÓŁKI Z TYTUŁÓW WSKAZANYCH W § 1 UST. 2 REGULAMINU
§ 2
Czynności Windykacyjne w zakresie należności wskazanych w § 1 ust. 2 Regulaminu prowadzone są przez Dział Administracji Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Motława” Sp. z o. o. przy współpracy z Radcą Prawnym.
§ 3
Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Motława” Sp z o. o. podejmuje następujące czynności zmierzające do zminimalizowania powstających zaległości:
1. Działania upominawcze – podejmowane w celu dobrowolnej zapłaty przez dłużnika należności Spółki nie przekraczających trzykrotnie opłat miesięcznych z tytułów wskazanych
w § 1 ust. 2 Regulaminu:
1.1. bieżący monitoring należności Spółki, nawiązanie kontaktu bezpośredniego, telefonicznego, poprzez e-mail lub listownego z dłużnikiem,
1.2. informowanie o możliwości korzystania z pomocy instytucji państwowych i samorządowych, np. pomoc w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego, pomoc przy zamianie mieszkań o dużym metrażu na mniejsze lub o niższym standardzie,
1.3. sporządzanie i dostarczanie do skrzynek pocztowych dłużnikom nie rzadziej aniżeli 1 raz w ciągu roku informacji o stanie konta finansowego jeżeli zadłużenie lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, garażu bądź z tytułu korzystania z gruntu przekracza kwotę 10 zł,
1.4. kierowanie do dłużników (z zastrzeżeniem pkt.1.5.) wezwań do zapłaty w przypadku zaległości w wysokości trzykrotności miesięcznych opłat listem zwykłym lub poleconym,
1.5 w stosunku do dłużników, którzy nie uiszczają odszkodowania z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, Spółka kieruje pozew o zapłatę przed upływem terminu przedawnienia należności (w sytuacji gdzie poprzednio prowadzona egzekucja okazała się bezskuteczna).
2. Postępowanie sądowe o zapłatę - podejmowane w momencie braku zapłaty należności Spółki dla:
a) lokali mieszkalnych, gdzie zaległość przekracza 5.000,00 zł,
b) lokali użytkowych, gdzie zaległość przekracza trzykrotność miesięcznych opłat,
c) garaży oraz dzierżawa gruntu, gdzie zaległość przekracza trzykrotność miesięcznych opłat lecz nie mniej niż 1.000,00 zł,
2.1 Procedura obejmuje następujące czynności:
2.1.1. wezwanie do zapłaty wysyłane jest w terminie do 20 dni od zakończenia poprzedniego okresu rozliczeniowego. W wezwaniu określa się termin 7-dniowy do zapłaty zaległości wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spłacie zobowiązań wobec Spółki. Wezwanie wysyłane jest listem poleconym odrębnie do każdego z najemców i wszystkich osób pełnoletnich stale zamieszkujących w lokalu mieszkalnym, do najemców lokalu użytkowego, garażu lub osób korzystających z lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub garażu bez tytułu prawnego, do osób korzystających z gruntu na podstawie umowy dzierżawy lub korzystających bez tytułu prawnego. W wezwaniu do zapłaty należy wskazać dodatkowo sposób zaliczenia dokonywanych przez zobowiązanych wpłat. Wezwanie do zapłaty będzie traktowane jako podjęcie próby pozasądowego rozwiązania sporu.
2.1.2. skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. W terminie do 21 dni od dnia wskazanego jako termin zapłaty określony w wezwaniu do zapłaty Dział Administracji przekazuje komplet dokumentów do Radcy Prawnego w celu skierowania sprawy do właściwego sądu.
2.1.3. Radca Prawny w terminie do 14 dni od dnia otrzymania kompletu dokumentów za pośrednictwem Działu Administracji kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego.
3. Postępowanie egzekucyjne
3.1. W terminie do 14 dni licząc od dnia uprawomocnienia się nakazu zapłaty / wyroku, Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji wystąpi z wnioskiem o nadania klauzuli wykonalności z zastrzeżeniem postanowień § 5 ust. 1 - 3 Regulaminu.
3.2. W terminie do 14 dni licząc od dnia otrzymania postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji skieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego z zastrzeżeniem postanowień §5 ust. 1 - 3 Regulaminu.
III. TRYB POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO O EKSMISJĘ Z LOKALU MIESZKALNEGO
§ 4
1. Postępowanie sądowe o eksmisję – prowadzone jest zgodnie z procedurami uregulowanymi w "Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” z dnia 21 czerwca 2001 roku (Dz. U. z 2022 r poz. 172 z późn. zm.), oraz w zakresie nieuregulowanym w/w ustawą przy zastosowaniu Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego (zagadnienia proceduralne). Cała procedura obejmuje następujące po sobie kolejno czynności:
1.1. Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.
W terminie do 20 dni od zakończenia poprzedniego okresu rozliczeniowego, jeśli najemca lokalu zalega z zapłatą czynszu lub innych okresowych opłat za używanie lokalu, za co najmniej trzy pełne okresy płatności Dział Administracji wysyła uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu powinno być sporządzone w formie pisemnej oraz musi wyraźnie wskazywać podstawę faktyczną i prawną uprzedzenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Pismo dodatkowo musi zawierać informację dla najemcy, że brak zapłaty wskazanych należności w miesięcznym terminie skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu. Pismo wysyłane jest do każdego z najemców osobno, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W przypadku doręczenia osobistego oprócz podpisu na egzemplarzu pozostającym w Spółce dłużnik winien wskazać datę odbioru uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.
1.2. Wypowiedzenie umowy najmu.
Jeżeli dłużnik w wyznaczonym w uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu miesięcznym terminie od daty otrzymania uprzedzenia nie ureguluje zaległych należności Spółka w terminie do 20 dni od daty upłynięcia terminu zapłaty wypowiada umowę najmu. W przypadku doręczenia osobistego oprócz podpisu na egzemplarzu pozostającym w Spółce dłużnik winien wskazać datę odbioru wypowiedzenia umowy najmu.
1.3.Wezwanie do opuszczenia lokalu mieszkalnego
Jeżeli dłużnik w wyznaczonym w wypowiedzeniu umowy najmu terminie nie opróżni i nie opuści zajmowanego lokalu, Spółka przed skierowaniem pozwu o eksmisję wystąpi ponownie o dobrowolne opróżnienie i opuszczenie zajmowanego lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa jego reprezentującymi w terminie 14 dni pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego o eksmisję.
1.4. Skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Jeżeli lokator nie wyda dobrowolnie lokalu mieszkalnego w wyznaczonym w wezwaniu do opuszczenia i opróżnienia lokalu terminie, Dział Administracji w terminie do 20 dni od upłynięcia terminu wskazanego w wezwaniu do opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego przekazuje komplet dokumentów do Radcy Prawnego w celu skierowania sprawy o eksmisję do właściwego sądu
1.5. Radca Prawny w terminie do 14 dni od dnia otrzymania kompletu dokumentów za pośrednictwem Działu Administracji kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego.
1.6.Wystąpienie do Gminy Miasta Gdańska.
Spółka w terminie do 10 dni po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego, kieruje pismo do Gminy Miasta Gdańska o zapewnienie najmu lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego
w zależności od treści orzeczenia.
1.7. Postępowanie egzekucyjne:
1.7.1. W terminie do 14 dni od otrzymania od Gminy Miasta Gdańska oferty do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego dla dłużnika Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji wystąpi z wnioskiem o nadanie wyrokowi eksmisyjnemu klauzuli wykonalności.
1.7.2. W terminie do 14 dni licząc od dnia otrzymania postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji skieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego do komornika.
IV. TRYB POSTĘPOWANIA W PRZYPADKU ZAWARCIA UGODY
§ 5
1. Na pisemny, umotywowany wniosek dłużnika należność Spółki z tytułów wskazanych w § 1 ust. 2 Regulaminu może być za zgodą Zarządu Spółki rozłożona na raty określone w Porozumieniu zawartym w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Na pisemne oświadczenie dłużnika dotyczące sposobu i terminu spłaty należności Spółki z tytułów wskazanych w § 1 ust. 2 Regulaminu za zgodą Zarządu Spółki nie wymaga formy zawarcia Porozumienia.
3. W przypadku, gdy warunki Porozumienia lub oświadczenia dłużnika zostaną naruszone, Porozumienie lub oświadczenie dłużnika traci ważność. Przez naruszenie warunków rozumie się dokonanie wpłat z opóźnieniem lub w wysokości niższej aniżeli ustalona w Porozumieniu lub oświadczeniu dłużnika.
V. REGULACJA TYTUŁU PRAWNEGO W ZWIĄZKU Z WEJŚCIEM W ŻYCIE ART. 18 UST. 3A USTAWY O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW, MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY I O ZMIANIE KODEKSU CYWILNEGO
§ 6
W stosunku do osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczających odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu, Spółka zmierza do przywrócenia tytułu prawnego do zajmowanego lokalu w przypadku całkowitej spłaty zadłużenia poprzez zawarcie porozumienia.
VI. POSTANOWIENIA KOŃCOWE
§ 7
W sprawach nieuregulowanych niniejszym Regulaminem mają zastosowanie odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego, oraz Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172 z późn.zm.) oraz inne powszechnie obowiązujące przepisy.
§ 8
W okresie obowiązywania stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego wprowadzonego ustawą z dnia 02.03.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - Ustawa o COVID-19 , niniejszy Regulamin stosuje się z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z ustawy o COVID-19.
§ 9
1. Uchyla się regulamin podpisany w dniu 29.12.2011 r. obowiązujący od dnia 01.04.2012 r.
2. Niniejszy Regulamin wchodzi w życie z dniem 11.09.2020 r.