Polityka egzekwowania terminowej zapłaty należności czynszowych


W ramach egzekwowania należności Spółka na bieżąco analizuje ich poziom oraz stosuje prawne procedury windykacyjne określone w ustawie z dnia 21.06.2001 r. „o ochronie praw lokatorów i o zmianie kodeksu cywilnego” z póż. zmn.

Procedury windykacyjne należności czynszowych stosowane w Spółce określa  „Regulamin postępowania windykacyjnego”. Skuteczne prowadzenie działań windykacyjnych wymaga modernizacji obecnego programu księgowo-czynszowego poprzez wprowadzenie komputerowego modułu windykacyjnego. W tym celu Spółka zleci opracowanie modułu, który będzie spełniał potrzeby i wymagania Spółki.

Windykacja

Czynności windykacyjne w zakresie należności z tytułu najmu lokali mieszkalnych prowadzone są przez Dział Administracji Towarzystwa Budownictwa Społecznego "Motława" Sp. z o.o. przy współpracy z Radcą Prawnym. W przypadku wystąpienia zaległości Spółka podejmuje następujące czynności zmierzające do ich zminimalizowania:

1.Działania upominawcze – podejmowane w celu dobrowolnej zapłaty przez dłużnika należności Spółki nie przekraczających trzykrotnie opłat miesięcznych bieżący monitoring należności Spółki:

  • nawiązanie kontaktu bezpośredniego, telefonicznego lub listownego z dłużnikiem,
  • informowanie o możliwości korzystania z pomocy instytucji państwowych   i samorządowych, np. pomoc w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego, pomoc przy zamianie  mieszkań o dużym metrażu na mniejsze lub o niższym standardzie,
  • sporządzanie i dostarczanie do skrzynek pocztowych dłużnikom nie rzadziej aniżeli  raz w ciągu roku informacji o stanie konta finansowego jeżeli zadłużenie lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, garażu bądź z tytułu korzystania z gruntu przekracza kwotę 10 zł,
  • kierowanie do dłużników (z zastrzeżeniem pkt.1.5.) wezwań do zapłaty w przypadku zaległości w wysokości dwukrotności miesięcznych opłat nie przekraczających kwoty 2.000,00 zł listem zwykłym, natomiast zaległości przekraczające kwotę 2.000,00 zł listem poleconym,
  • w stosunku do dłużników, którzy nie uiszczają odszkodowania z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, Spółka kieruje pozew o zapłatę nie rzadziej niż raz na dwa lata.

2.Postępowanie sądowe o zapłatę – podejmowane w momencie braku zapłaty należności  Spółki w przypadku:

a. lokali mieszkalnych z indywidualnym ogrzewaniem gazowym, gdzie zaległość przekracza trzykrotność miesięcznych opłat lecz nie mniej niż 3.000,00 zł,

b. lokali mieszkalnych z ogrzewaniem z GPEC-u, gdzie zaległość przekracza trzykrotność miesięcznych opłat lecz nie mniej niż 4.000,00 zł,

c. lokali użytkowych, gdzie zaległość przekracza trzykrotność miesięcznych opłat

d. garaży oraz dzierżawa gruntu, gdzie zaległość przekracza trzykrotność miesięcznych opłat lecz nie mniej niż 1.000,00 zł,

Procedura obejmuje następujące czynności:

  • wezwanie do zapłaty wysyłane jest w terminie do 10 dni od zakończenia poprzedniego okresu rozliczeniowego, co następuje do 15-go dnia kolejnego miesiąca. W wezwaniu określa się termin 7-dniowy do zapłaty zaległości wraz z należnymi odsetkami z tytułu opóźnienia w spłacie zobowiązań wobec Spółki. Wezwanie wysyłane jest listem poleconym odrębnie do każdego z najemców i wszystkich osób pełnoletnich stale zamieszkujących w lokalu mieszkalnym, do najemców lokalu użytkowego garażu lub osób korzystających z lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub garażu bez tytułu prawnego, do osób korzystających z gruntu na podstawie umowy dzierżawy lub korzystających bez tytułu prawnego. W wezwaniu do zapłaty należy wskazać sposób zaliczenia dokonywanych przez zobowiązanych wpłat.
  • skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. W terminie do 21 dni od dnia wskazanego jako  termin zapłaty określony w wezwaniu do zapłaty Dział Administracji przekazuje komplet dokumentów do Radcy Prawnego w celu skierowania sprawy do właściwego sądu.
  • Radca Prawny w terminie do 14 dni od dnia otrzymania kompletu dokumentów za pośrednictwem Działu Administracji kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego.

3. Postępowanie egzekucyjne

W terminie do 14 dni licząc od dnia uprawomocnienia się nakazu zapłaty / wyroku , Radca  Prawny za pośrednictwem Działu Administracji wystąpi z wnioskiem o nadania klauzuli  wykonalności.

W terminie do 14 dni licząc od dnia otrzymania postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności  Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji skieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego.

TRYB POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO O EKSMISJĘ Z LOKALU MIESZKALNEGO

1.Postępowanie sądowe o eksmisję – prowadzone jest zgodnie z procedurami uregulowanymi  w Ustawie „o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” z dnia 21 czerwca 2001 roku (Dz. U. z 2005r  Nr 31, poz. 266  ze zm.), oraz w zakresie nieuregulowanym w/w ustawą przy zastosowaniu Kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (zagadnienia proceduralne). Cała procedura obejmuje następujące po sobie kolejno czynności:

Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.

W terminie do 10 dni od zakończenia poprzedniego okresu rozliczeniowego, co następuje do 15-go dnia kolejnego miesiąca, jeśli najemca lokalu zalega z zapłatą czynszu lub innych okresowych opłat za używanie lokalu, za co najmniej trzy pełne okresy płatności Dział Administracji wysyła uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu powinno być sporządzone w formie pisemnej oraz musi wyraźnie wskazywać podstawę faktyczną i prawną uprzedzenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Pismo dodatkowo musi zawierać informację dla najemcy, że brak zapłaty wskazanych należności w miesięcznym terminie skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu. Pismo wysyłane jest do każdego z najemców osobno, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli w ciągu miesiąca do Spółki nie zostanie dostarczone potwierdzenie odbioru uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu przez dłużnika, Spółka ponownie wysyła uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Dwukrotne wysłanie  uprzedzenia pomimo nie odebrania pisma przez dłużnika, traktowane jest jako skutecznie dostarczone. W przypadku doręczenia osobistego oprócz podpisu na egzemplarzu pozostającym w Spółce dłużnik winien wskazać datę odbioru uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.  Wzór uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia stanowi Załącznik Nr 2 do Regulaminu. 

Wypowiedzenie umowy najmu.

Jeżeli dłużnik w wyznaczonym w uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu miesięcznym terminie od daty otrzymania uprzedzenia nie ureguluje zaległych i bieżących należności Spółka w terminie do 10 dni od daty upłynięcia terminu zapłaty wypowiada umowę najmu.  Jeżeli w ciągu miesiąca do Spółki nie zostanie dostarczone potwierdzenie odbioru wypowiedzenia umowy najmu przez dłużnika, Spółka ponownie wysyła wypowiedzenie umowy najmu. Dwukrotne wysłanie wypowiedzenia umowy najmu pomimo nie odebrania pisma przez dłużnika traktowane jest jako skutecznie dostarczone. W przypadku doręczenia osobistego oprócz podpisu na egzemplarzu pozostającym w Spółce dłużnik winien wskazać datę odbioru wypowiedzenia umowy najmu. Wzór Wypowiedzenia stanowi Załącznik Nr 3 do Regulaminu.

Wezwanie do opuszczenia lokalu mieszkalnego

Jeżeli dłużnik w wyznaczonym w wypowiedzeniu umowy najmu terminie nie opróżni  i nie opuści zajmowanego lokalu Spółka w terminie do 10 dni od upłynięcia wskazanego w piśmie terminu, wzywa do dobrowolnego opróżnienia i opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa jego reprezentującymi pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego o eksmisję. Wzór wezwania do opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego stanowi Załącznik Nr 4  do Regulaminu.

Skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Jeżeli lokator nie wyda dobrowolnie lokalu mieszkalnego w wyznaczonym w wezwaniu do opuszczenia i opróżnienia lokalu terminie, Dział Administracji w terminie do 10 dni od upłynięcia terminu wskazanego w wezwaniu do opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego przekazuje komplet dokumentów do Radcy Prawnego w celu skierowania sprawy o eksmisję do właściwego sądu.

  • Radca Prawny w terminie do 14 dni od dnia otrzymania kompletu dokumentów za   pośrednictwem Działu Administracji kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego.
  • Wystąpienie do Gminy Miasta Gdańska.

Spółka w terminie do 10 dni po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego, kieruje pismo do Gminy Miasta Gdańska o wskazanie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego w zależności od treści orzeczenia.

Postępowanie egzekucyjne:

W terminie do 7 dni od otrzymania od Gminy Miasta Gdańska oferty do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego dla dłużnika Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji występuje z wnioskiem o nadanie wyrokowi eksmisyjnemu klauzuli wykonalności.

W terminie do 14 dni licząc od dnia otrzymania postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności  Radca Prawny za pośrednictwem Działu Administracji kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego do komornika.

telefony alarmowe

Europejski numer alarmowy112

Pogotowie ratunkowe999

Straż pożarna998

Policja997

Pogotowie energetyczne991

Pogotowie gazowe992

Pogotowie ciepłownicze993

Pogotowie wodno-kanalizacyjne994

Straż miejska986

pogotowie lokatorskie